หลักเกณฑ์ในการขอถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าว

              คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวจะถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในประเทศไทยได้ ต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ 2 ประการหากขาดหลักเกณฑ์อย่างใดอย่างหนึ่ง ก็ไม่อาจจะถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ ตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534 ดังนี้
 
1. ต้องเป็นคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่า เป็นคนต่างด้าวตามที่กฎหมายกำหนด
ไว้กรณีใดกรณีหนึ่งต่อไปนี้

1.1 เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่า
      ด้วยคนเข้าเมือง หลักฐานที่แสดงว่าเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้และจะต้องนำไป
      แสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด คือ หนังสือ
      เดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าว และใบสำคัญถิ่นที่อยู่ (แบบ ตม. 11, ตม.
      15 หรือ ตม. 17 อย่างใดอย่างหนึ่งแล้วแต่กรณี) ซึ่งออกให้โดยกองตรวจคน
      เข้าเมือง กรมตำรวจหรือสำหรับคนต่างด้าวที่มีใบสำคัญประจำตัวคนต่างด้าว
      ซึ่งออกให้โดยสถานีตำรวจท้องที่ที่คน ต่างด้าว มีภูมิลำเนาอยู่ก็สามารถใช้เป็น
      หลักฐานขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในกรณีนี้ด้วย

1.2 เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วย
      การส่งเสริมการลงทุน หลักฐานที่แสดงว่าเป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้และจะต้อง
      นำไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อขอได้มา ซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด คือ
      หนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าว และหนังสือสำนักงานคณะ
      กรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็นคนต่างด้าวได้รับอนุญาตให้อยู่
      ในประเทศไทยตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

1.3 เป็นนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่า เป็นคนต่างด้าวตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 97
       และมาตรา 98 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตาม
       กฎหมายไทยหลักฐานที่แสดงว่าเป็นนิติบุคคล ซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว
       ในกรณีนี้และจะต้องนำไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อขอได้มา
        ซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด คือ หลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตาม
        กฎหมายไทย เช่น บริษัทจำกัด บริษัทมหาชนจำกัด ห้างหุ้นส่วนจำกัด
        ห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว ต้องแสดงหลักฐาน
        หนังสือรับรองของนายทะเบียนหุ้นส่วนบริษัทกรมทะเบียน กระทรวงพาณิชย์
        เป็นต้น
1.4 เป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 281 ลงวันที่
       24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2515และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วย
       การส่งเสริมการลงทุนหลักฐาน ที่แสดงว่าเป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าว
       ในกรณีนี้และจะต้องนำไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อขอได้มาซึ่ง
       กรรมสิทธิในห้องชุดคือหนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน
       ที่รับรองว่า เป็นผู้ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริม
       การลงทุน

1.5 เป็นคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตรา
      ต่างประเทศเข้ามา ในราชอาณาจักรเพื่อชำระค่าห้องชุด หลักฐานที่แสดงว่า
      เป็นคนต่างด้าวในกรณีนี้ และจะต้องนำไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อขอได้
      มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด คือ

1.5.1 หลักฐานการขายหรือการนำเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ
          ที่ธนาคารรับอนุญาต ตามแบบ ธ.ต. 3 ซึ่งลงลายมือชื่อและประทับ
           ตราธนาคารในช่องของตัวแทนรับอนุญาตในแบบ ธ.ต. 3 ดังกล่าว
           โดยให้ปรากฏสาระสำคัญในแบบ ธ.ต. 3 ว่า โอนเงินมาเพื่อชำระค่า
            ห้องชุดของบุคคลใด (คนต่างด้าวผู้ที่จะมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในห้อง
            ชุด)

1.5.2 หากได้มีการขายเงินหรือนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร
          เข้าฝากในบัญชีเงินฝาก เงินตราต่างประเทศไม่เกินงวดละ 5,000
          ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา หรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด ให้ใช้หนังสือที่
          ธนาคารรับอนุญาตได้รับรองการรับซื้อเงินตราต่างประเทศ หรือนำ
          เงินตราต่างประเทศเข้าฝากในบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ ที่มี
          ข้อความระบุว่าเพื่อชำระค่าห้องชุดของผู้ใด

2. กรรมสิทธิ์ในห้องชุดที่บุคคลต่างด้าวขอรับโอนนั้นเมื่อรวมกับกรรมสิทธิในห้องชุด
  
ที่คนต่างด้าว หรือนิติบุคคล ซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวถืออยู่เดิมแล้ว ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ
สี่สิบ ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น สำหรับคนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวทั้งที่ชอบและมิชอบ ด้วยกฎหมาย ขอซื้อห้องชุดไม่ว่าจะเป็นของบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียวหรือซื้อร่วมกับคู่สมรส ที่เป็นคนต่างด้าว ก็จะต้องพิจารณาตัวบุคคลต่างด้าวเป็นสำคัญโดยคู่สมรสที่เป็น
คนต่างด้าว จะต้องเป็นคนต่างด้าวตามนัยมาตรา 19 (1) หรือ (2) หรือ (5) คู่สมรสที่เป็นคนไทยจึงจะมีสิทธิ ขอซื้อห้องชุดได้ตามสิทธิของคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวนั้น และต้องถือว่าห้องชุดนั้น คนต่างด้าวเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ทั้งหมด (ตามนัยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 0610/ว 30633 ลงวันที่ 15 สิงหาคม 2537) เว้นแต่คนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวนั้นจะนำเงินที่เป็นสินส่วนตัว มาซื้อห้องชุดโดยแสดงหลักฐานได้ชัดแจ้งว่า เงินที่นำมาซื้อห้องชุดทั้งหมดนั้น เป็นสินส่วนตัวหรือเป็นทรัพย์ส่วนตัวของตนแต่เพียงฝ่ายเดียวตามนัยมาตรา 1471 และ 1472 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กรณีเช่นนี้คนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวก็สามารถที่จะซื้อห้องชุดได้โดยไม่จำต้องพิจารณาว่า คู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวนั้น เป็นคนต่างด้าวตามนัยมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534 หรือไม่อีก และก็ถือว่าห้องชุดที่ซื้อนั้นเป็นส่วนที่คนไทยถือทั้งหมด

          กรณีคนไทยที่มิได้มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวแต่มีสัญชาติหลายสัญชาติ จะขอได้มาซึ่งที่ดิน หรืออาคารชุดได้หรือไม่

           กรณีบุคคลสัญชาติไทยแต่มิได้มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวไปอยู่ต่างประเทสแล้วได้สัญชาติของประเทศนั้นๆ ซึ่งตามข้อเท็จจริงบุคคลอาจมีหลายสัญชาติได้แต่สำหรับบุคคลสัญชาติไทยที่มีหลายสัญชาติเช่นนี้ จะถือว่าบุคคลนั้นมีสัญชาติใด ตามหลักกฎหมายว่าด้วยการขัดกันแห่งกฎหมาย พ.ศ. 2481 มาตรา 6 ได้บัญญัติเป็นหลักเกณฑ์ว่า ถ้าจะต้องใช้กฏหมายสัญชาติบังคับและบุคคลมีสัญชาติตั้งแต่สองสัญชาติขึ้นไป อันได้รับมาเป็นลำดับ ให้ใช้กฎหมายสัญชาติที่บุคคลนั้นรับครั้งสุดท้ายบังคับ ดังนั้นหากบุคคลสัญชาติไทย มีหลายสัญชาติและมีสัญชาติหลังสุดเป็นสัญชาติอื่น เช่น สัญชาติอเมริกันก็ต้องถือว่าบุคคลนั้นเป็นคนต่างด้าว และไม่สามารถที่จะขอได้มาซึ่งที่ดินได้เว้นแต่จะเป็นการขอได้มาซึ่งที่ดินโดยการรับมรดกในฐานะที่เป็นทายาท โดยธรรมตามนัยมาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หรือตามกฎหมายอื่นได้ นอกจากนี้บุคคลดังกล่าว ยังมีสิทธิที่จะซื้อห้องชุดได้อีก หากบุคคลนั้นเป็นคนต่างด้าวตามนัยมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534

บุคคลสัญชาติไทยมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวขอถือสิทธิในที่ดิน

          บุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวจะมีสิทธิถือที่ดินได้หรือไม่ มีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาดังนี้
 
1. กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสโดยชอบด้วยกฎหมายคนต่างด้าว ขอได้มาซึ่งที่ดิน
ระหว่างที่สมรสกับคนต่างด้าวนั้น แยกพิจารณาได้ดังนี้
  
1.1 กรณีหญิงไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวโดยชอบด้วยกฎหมาย นำเงินที่สิน
       สมรสมาซื้อ ที่ดินนั้นย่อมเป็นสินสมรสระหว่างหญิงไทยผู้รับโอนกับสามี
       ซึ่งเป็นคนต่างด้าว ทำให้สามีมีส่วนเป็นเจ้าของในที่ดินนั้นร่วมด้วย อันเป็น
       การได้ที่ดินมาโดยฝ่าฝืนมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน กรณีเช่นนี้
        หญิงไทยที่มีสามีเป็นคนต่างด้าวนั้นไม่สามรถจะซื้อที่ดินได้ เว้นแต่หญิงไทย
        ที่มีสามีเป็นคนต่างด้าวจะขอซื้อที่ดินในฐานที่เป็นสินส่วนตัวของตน โดยมี
        หลักฐานที่แสดงชัดแจ้งว่า เงินที่นำมาซื้อที่ดินนั้นเป็นสินส่วนตัวหรือเป็นเงิน
        ส่วนตัวของตน ตามนัยมาตรา 1471 และมาตรา 1472 แห่งประมวลกฎหมาย
        แพ่งและพาณิชย์ แต่เพียงฝ่ายเดียวและในการซื้อที่ดินดังกล่าวจะต้องไม่เป็นการ
        หลีกเลี่ยงกฎหมายที่ดิน กรณีดังกล่าว หญิงไทยนั้นก็มีสิทธิที่จะซื้อที่ดินได้

1.2 กรณีหญิงไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวขอรับให้ที่ดินโดยเสน่หาในฐานะที่เป็น
      สินส่วนตัว ตามนัยมาตรา 1471 (3) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
      ในระหว่างที่สมรสกับคนต่างด้าวนั้น หากพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนแล้ว
      ไม่ปรากฏพฤติการณ์หลีกเลี่ยงกฎหมายก็สามารถที่จะรับโอน ที่ดินแปลงนั้นได้
       โดยปฏิบัติเช่นเดียวกับการขอซื้อที่ดินข้างต้นแต่หากเป็นกรณีรับให้ที่ดิน โดยมี
       ข้อกำหนดว่า ให้เป็นสินสมรส หญิงไทยที่มีสามีเป็นต่างด้าวดังกล่าวนั้นก็
       ไม่สามารถที่จะรับให้ ที่ดินนั้นได้ในทางกลับกันหากมีกรณีคนไทยมีภริยาโดย 
       ชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างด้าวขอได้มา ซึ่งที่ดินทำนองเดียวกับที่กล่าวมา
       ก็ใช้หลักในการพิจารณาตามนัยเดียวกัน

2. กรณีหญิงไทยที่มีคู่สมรสโดยมิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างด้าวขอได้มาซึ่งที่ดินระหว่าง
ที่อยู่กิน ร่วมกันฉันสามีภรรยากับคนต่างด้าว

2.1 กรณีหญิงไทยที่มีคู่สมรสโดยมิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างด้าวขอซื้อที่ดิน
      โดยนำเงิน ที่ทำมาหาได้ รวมกันกับสามีซึ่งเป็นคนต่างด้าวมาซื้อที่ดินที่ซื้อมานั้น
       ย่อมเป็นทรัยพ์สิน ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน ดังนั้น สิทธิในทรัพย์สินดังกล่าว
       ย่อมเป็นของบุคคลทั้งสองร่วมกัน จึงทำให้คนต่างด้าวเป็นเจ้าของที่ดินร่วมด้วย
       และฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีสิทธิขอแบ่งได้ กรณีเช่นนี้หญิงไทยนั้นก็ไม่อาจจะซื้อที่ดิน
       ได้และหากเป็นกรณีคนไทยมีภริยาโดยมิชอบด้วยกฎหมาย เป็นคนต่างด้าว
       ขอได้มาซึ่งที่ดินตามนัยดังกล่าว ก็ต้องพิจารณาตามนัยเดียวกันเว้นแต่บุคคล
       ดังกล่าว จะแสดงหลักฐานโดยชัดแจ้งได้ว่า เงินที่นำมาซื้อที่ดินนั้นเป็นสินส่วน
       ตัวของตนเองแต่เพียงฝ่ายเดียว มิได้นำเงินที่ทำมาหาได้ร่วมกันมาซื้อที่ดิน และ
       การซื้อที่ดินดังกล่าวไม่ปรากฏพฤติการณ์ หลีกเลี่ยงกฎหมาย หรือจะซื้อที่ดิน
       เพื่อประโยชน์แก่คนต่างด้าว บุคคลนั้นก็มีสิทธิที่จะซื้อที่ดินได้

2.2 กรณีหญิงไทยที่มีคู่สมรสโดยมิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างด้าวขอรับให้ที่ดิน
      โดยเสน่หา ที่ดินดังกล่าวไม่ถือว่าเป็นสินสมรสของผู้รับให้หากผู้รับให้พิสูจน์
       ได้ว่า การรับให้ที่ดินดังกล่าว เป็นการรับให้มาแต่เพียงฝ่ายเดียว สามีซึ่งเป็น
       คนต่างด้าวมิได้มีส่วนเกี่ยวข้องด้วยและมิใช่เป็นกรณี ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน
       เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนแล้วไม่ปรากฏพฤติการณ์หลีกเลี่ยงกฎหมาย
       ก็สามารถรับโอนที่ดินดังกล่าวได้ ในทางกลับกันหากมีกรณีคนไทยมีภริยา
       โดยมิชอบด้วยกฎหมาย เป็นคนต่างด้าว ขอซื้อหรือรับให้ที่ดินตามนัยดังกล่าว
        ก็ให้พิจารณาตามนัยเดียวกัน

3. นอกจากที่ได้กล่าวมาทั้ง 2 ข้อแล้วคนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวยังมีสิทธิที่จะขอได้มาซึ่งที่ดิน โดยการขอรับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรมหรือในฐานะที่เป็นทายาทโดยพินัยกรรม ตามนัยบทบัญญัติแห่งกฎหมายได้ (แต่พินัยกรรมนั้นจะต้องไม่ระบุว่าให้ที่ดินดังกล่าวเป็นสินสมรส) ทั้งนี้ เพราะตามนัยแห่งกฎหมายถือว่าที่ดินนั้นเป็นสินส่วนตัวของคนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวแต่เพียงฝ่ายเดียว